ייעוד קרקע והפוטנציאל שלה לשמש לייעוד מסוים, הוא שמעניק לנכס את ערכו. השימושים הפוטנציאליים של נכסים נקבעים על ידי התנאים הפיזיים, מיקומם, וכלל חוקי התכנון והבנייה אשר חלים על הנכס באותה עת.
חוקי התכנון והגדרת השימושים ואחוזי הבנייה קובעים את השימושים המותרים לאתר ספציפי או לאזור, ובנוסף קובעים גם צרכים מיוחדים כגון: צורת חזיתות הבניינים, גינון, חניה, סידורי ביוב וכדומה.
תנאים אלה כלולים בתכנית בניין עיר (ת.ב.ע.) אשר יזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי רשות ממשלתית מקומית, לרוב הרשות המקומית, ואשר מקבלת אישור בדרג המחוזי והממשלתי. מספר תכניות עשויות להיות בתוקף בו-זמנית, וכל אחת מהן מגדירה אספקט אחר של צורתו הכללית של האזור – בנייה, כבישים, פארקים, מתקנים ציבוריים, וכן הלאה.
קונה בכוח של נכס חייב לבדוק את התכניות השונות הקובעות את המותר בנכס שלו, כדי לברר אם הנכס עונה לקריטריונים השונים, אם הוא מתאים לשימוש המתוכנן, וכדי לשקול את הסיכוי או הסיכון של שינויים עתידיים. שינויים בת.ב.ע. עשויים לעלות או להוריד את ערך הנכס. מסמכי הת.ב.ע. פתוחים לעיון ברשות המקומית, וכוללים מפה ותקנון בכתב. תכניות בהכנה ובבדיקה מתפרסמות ברבים, ולקהל הרחב ניתנת ההזדמנות להביע התנגדויות. לאחר שכל ההתנגדויות התקבלו וטופלו, מקבלת התכנית אישור סופי של הוועדה המחוזית ומשרד הפנים. התהליך ארוך ויכול להימשך מספר שנים.
בעל קרקע רשאי ליזום תכנית "נקודתית" לנכס שלו, או לבקש אישור לשימוש חריג שאינו כלול בשימושים המותרים בת.ב.ע. הקיימת. המהלך הזה כדאי לעיתים קרובות, במיוחד במקרה של נכסים גדולים או מיוחדים מבחינת מיקום, אשר ערכם עשוי לעלות בצורה משמעותית אם זכויות הבנייה והשימוש ישתנו או ישתפרו. ההשקעה הנדרשת היא בעיקר זמן ומימון נכס המייצר הכנסות נמוכות או אינו מייצר הכנסות כלל.
הכנת תכנית והגשתה נעשית על ידי אדריכל או מהנדס, יחד עם יועצים לעניינים ספציפיים כגון דרכי גישה, מים וביוב.
הפקעות קרקע לצורכי ציבור או להרחבת כבישים הן דבש נוסף שיש לבדוק ולשקול בעת בדיקת נכס. הפקעות עשויות להעביר חלק מהקרקע לצורכי ציבור, אך גם עשויות להעביר 40% מהקרקע ויותר לצרכים נוספים כמו בתי ספר ומוסדות ציבוריים אחרים. הפקעות גדולות כאלו נדרשות במיוחד כאשר הופכים קרקע לא מפותחת לשכונת מגורים.
תכנית בניין העיר לאתר מסוים קובעת את גודל המבנה המותר, גובהו, הכיסוי המותר של הקרקע והמרחק של הבניין מגבולות החלקה. גודל הבניין נקבע כאחוז מסוים מגודל המגרש ולפי מספר המקומות המותרות לבנייה.
לדוגמא, ת.ב.ע לאזור תעשייתי או מסחרי מצוי עשויה לקבוע בנייה מותרת כדלקמן:
- 40% מתוך בנייה קלה או מתועשת של קומה, עד למקסימום של שלוש קומות.
- מקום חנייה אחד לכל 50 מ"ר בנויים. ניתן לקבל רשות למרתף או לחניון תת קרקעי עם תשלום השבחה.
- גודל מינימלי של חלקה לצורך בנייה – 2,000 מ"רי
- גובה מקסימלי של הבניין – 14 מטרים.
- קווי בניין – שלושה מטרים מכל צד, חמישה מטרים בחזית.
תכנית זו קובעת שבמגרש של 2,000 מ"ר (שני דונם) מותר לבעל הנכס לבנות בניין של 2,400 מ"ר בשלוש קומות של 800 מ"ר כל אחת, עם קומות קרקע של שישה מטרים גובה ושתי קומות עליונות של ארבעה מטרים גובה כל אחד. מקומות חנייה יהיו במפלס הקרקע ובמרתף, והאישור לבניית המרתף כרוך בתשלום מס השבחה לרשות המקומית עבור זכויות הבנייה הנוספות.
קביעות נוספות בתכנית בעניין העיר עשויות להגדיר את החומרים המותרים לחזיתות הבניין, את רמת הגינון החיצוני ורשימה של המפעלים המותרים.
תכנית לבניית בניין או אזור מגורים כולל תנאים אחרים, כמו גודל מינימלי של דירות או בתים, שטחים ציבוריים, אישור לתנאים מיוחדים כגון מקומות חניה, מחסנים בחצרות, מרפסות ועליות גג.
תיק הבניין
בעת בדיקת בניין קיים יש לבדוק את תיק הבניין בארכיב של מחלקת הבנייה המקומית. התיק כולל את תכנית הבנייה המקורית, תעודת הגמר ורישום של שינויים, תוספות ועבירות על חוקי הבנייה במשך השנים. הבדיקה הזו נועדה לאשר שהבניין עונה לתקנים המקומיים, שאין עבירות כגון שינויים ותוספות שנעשו ללא רשות, ושציודו של הבניין עונה לתקנים של גופים כמו מכבי אש והג"א.