מילון המושגים של הנדל"ן העסקי – כללי

עולם המושגים של עולם הנדל"ן בכלל ושל עולם הנדל"ן העסקי בפרט יכול להיות עמוס ומבלבל.
לשם כך, הורכב מילון המושגים של הנדל"ן שלפניכם, מילון מושגים שבא לעשות לכם סדר.
כמו כן, בין המושגים ניתן למצוא קישורים לאתרים רלוונטיים בתחום.

לניווט נגיש בין המושגים, יש לבחור באות בה מתחיל המושג:

א  |  ב  |  ג  |  ד  |  ה  |  ו  |  ז  |  ח  |  ט  |  י  |  כ  |  ל  |  מ  |  נ  |  ס  |  ע  |  פ  |  צ  |  ק  |  ר  |  ש  |  ת

אופציה במקרקעין

פרק זמן למימוש רכישת מקרקעין שמעניק בעל הנכס בכתב לרוכש פוטנציאלי.

איגוד במקרקעין:

ישות משפטית חברה/ תאגיד שרוב נכסיו הם מקרקעין, בעלי המניות מחזיקים בנכס המקרקעין באמצעות מניותיהם באיגוד.

איגוד ערים:

איגוד של רשויות מקומיות סמוכות זו לזו שהקמתו נעשית ע"י החלטה של שר הפנים, מטרתם – לייעל שירותים ולחסוך בעלויות.

איחוד וחלוקה מחדש של חלקות:

חלוקתו מחדש של שטח קרקע בהסכמת בעלים או בלעדיה – כאשר משנים את יעודה.

ארנונה:

היטל עירוני שגובה הרשות המקומית תמורת שימוש בנכס בנוי או שימוש במגרש.
שיעורי הארנונה נקבעים לפי המבחנים הבאים:

• סוג הנכס.
• מיקום הנכס.
• שטח הנכס.
• השימוש בנכס בפועל.
• אופי השימוש בנכס.

בנה ביתך

מדי פעם מציעים רמ"י וחברות פיתוח אחרות באמצעות מכרזים – מגרשים לבניית מבני מגורים צמודי קרקע ליחידים – לבנייה ע"י הרוכש, מחירי הקרקעות המוצעים במכרזים נמוכים.

בנייה רוויה:

אזור בו נבנו בניינים רבי קומות.

בניין מגורים:

בניין שלפחות 50% משטח רצפותיו מיועד למגורים.

בניין ציבורי:

בניין המשמש למטרה ציבורית כגון – אולם שמחות, בית קפה, משרדי ממשלה ועוד.

גבול מוניציפאלי

קו גבול בין 2 רשויות מקומיות.

גבול מגרש:

קו גבול בין שטח קרקע אחד למשנהו.

גוש:

יחידת סימון ורישום של מקרקעין כפי שנרשמה וסומנה בטאבו. היחידה מאחדת וכוללת בתוכה חלקות, חלקות משנה ותתי חלקות.

דו"ח אפס

דו"ח כלכלי עסקי שעורך שמאי ובו תיאור מצב נכס מקרקעין. הדו"ח מיועד לבנקים על מנת לסייע בהערכת שווי הנכס שישמש כבטחון למתן אשראי.
הדוח יכלול: תיאור הנכס, בעלות, תיאור הסביבה העסקית והדמוגרפית של הנכס, זכויות בנייה ופיתוח (שטחי ציבור), פוטנציאל עסקי כלכלי של הנכס, תחזית פדיון לעומת עלויות הקמה והרווח הצפוי מתהליך הבנייה והפיתוח, תזרים מזומנים צפוי.

דיור מוגן:

מסגרת דיור ציבורית או פרטית – מבנה/ כפר לקשישים, סיעודיים ועוד. הזרוע המבצעת והמופקדת על צרכי קבוצות אלה הוא משרד העבודה והרווחה ומשרדי בט"ל.

דייר מוגן:

דייר בעל זכויות מגורים מכוח חוק הגנת הגנת הדייר הנהנה מזכויות שכירות שאינה שכירות רגילה, בעל הבית הוא בעל הנכס ואילו לדייר זכות מגורים בו (ראה חוק הגנת הדייר).

הסכם ניהול

חוזה בין בעל מקרקעין (בניין משרדים, תעשייה, מסחר ועוד) לבין גוף/ יחיד . עבודת הניהול כוללת עבודות אחזקה, תחזוקה, בטיחות , ניקיון ועוד. דמי הניהול משולמים בד"כ ע"י הדיירים.

הסכם פיתוח:

חוזה שבו מקצה רמ"י ליזם שטח קרקע לצורכי בנייה ללא הקניית זכות קניינית. מעמד היזם דומה למעמד של בר רשות בקרקע וההסכם קובע כי רק לאחר השלמת הבנייה והפיתוח יחתמו רמ"י והיזם על חוזה חכירה.

הסכם שיתוף:

הסכם שנכרת בין צדדים בקשר עם שימוש בנכס שבבעלותם המשותפת. הסכם השיתוף נרשם בטאבו, למשל תקנון בית משותף מהווה הסכם שיתוף.

הערת אזהרה:

רישום בטאבו שנועד לציין שבקרקע/ בנכס מקרקעין בוצעה עסקה שאינה מאפשרת ביצוע עסקאות נוספות אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה.
מטרתה להעניק לרוכש ביטחון מסוים ולמנוע עסקאות נוספות בנכס. כמו כן, מספקת מידע משפטי מעודכן על המצב המשפטי והתכנוני של כל נכס.

הפקעה:

פעולה משפטית בה רשות מוסכמת מעבירה לחזקתה קטע קרקע הנמצא בבעלות אחרת. חוק התכנון והבנייה מאציל סמכות הפקעה על רשויות תכנון והבנייה ובד"כ הפקעה נעשית למען רווחת הציבור.
את פעולת ההפקעה מקדים שינוי יעוד המקרקעין לצורכי ציבור. סע' 190 לחוק התו"ב קובע כי שיעור המקרקעין שניתן להפקיעם ללא תמורה עומד על 40%, ניתנת אפשרות ערעור לבעל המקרקעין.

הצהרה על ביצוע עסקת מקרקעין:

טופס 7002 המוגש למס שבח ובו מצהירים הצדדים על ביצוע עסקת מקרקעין.
תוך 50 יום מחתימת חוזה תוגש שומה בליווי חישוב מס ותוך 30 יום תוגש שומה ללא חישוב מס.

הצמדות:

פעולת רישום שבאמצעותה מתעדים הצמדת שטחים (יחידות נוספות במקרקעין ליחידות דיור בבניין הרשום כבית משותף.
אסור להצמיד – חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, רכוש משותף.
אפשר להצמיד – מגרש חנייה, מרף, גינה, גג מעל דירה.
ההצמדה נרשמת בטאבו וברישום צו בתים משותפים.

הקלה:

הרשאה לבצע פעולת בנייה הטעונה היתר, בסטייה  מהוראות התב"ע, ושאין בה שימוש חורג (סטיות שאינן נחשבות עפ"י החוק כסטייה ניכרת מתכנית).
ההקלה תפורסם ב – 3 עיתונים יומיים ועותק ממנה יתלה במבנה. התנגדויות להקלה ניתן להגיש תוך 30 יום.

זיקת הנאה

זכות עצמאית של אדם כלפי מקרקעין שהם בבעלות אדם אחר. הזכות טבועה במקרקעין ולא באדם ספציפי (למשל זכות מעבר), היא חייבת ברישום בטאבו.

זכות במקרקעין:

על פי הגדרת חוק מס שבח מקרקעין:

"בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים.

חוזה

הסכם בין צדדים. במקרקעין, חוזה יהיה תקף רק אם התמלאו הפרטים הבאים:

1. הוגשה הצעה.
2. התקבלה הצעה.
3. הצדדים מוסמכים.
4. נקבעה תמורה.
5. מטרה חוקית.
6. יש בנמצא מסמכים בכתב.
7. תיאור הנכס.
8. חתימת הצדדים.

חוק מכר דירות:

חוק מרכזי בסיסי ביחסי קבלן – רוכש דירה שמטרתו להגן על השקעות רוכשי הדירות בתקופה שבין החיוב החוזי לבין העברת הקניין לידי הרוכש.

חלוקה מחדש – רפרצלציה:

במידה וחלוקת קרקע היסטורית ולא תואמת את תכנית המתאר העדכנית, רשאית הועדה המקומית לתו"ב ליזום חלוקה מחדש. החלוקה יכולה לכלול שינוי יעוד בהסכמת / אי הסכמת בעלי הקרקע.

חלקה:

יחידת קרקע המסומנת בטאבו שהיא חלק מגוש רשום.

חניון – חנייה:

על פי תקנות התו"ב יעמוד שטח משבצת חניה כמפורט:

לבניין מגורים:

• רכב פרטי – מינימום 25 מ"ר.
• רכב מסחרי ומשאית – מינימום 60 מ"ר.
• אוטובוס – מינימום 100 מ"ר.
• דירה ששטחה עד 120 מ"ר – מקום חניה 1 לכל דירה.
• דירה ששטחה עולה על 120 מ"ר – 1.1/3 מקומות חנייה לכל דירה.

למבנה משרדים:

• לשירותי אשנב (בנק, דואר, קופה) – מקום חנייה אחד לכל 30 מ"ר.
• למשרדים – מקום חנייה אחד לכל 40 מ"ר משטח המשרד.

למבנים מסחריים:

לחנויות כלבו ומרכולים:

• עד 2,000 מ"ר – מקום חנייה אחד לכל 25 מ"ר שטח בנוי.
• 1,000 – 2,000 מ"ר – מקום חנייה אחד לכל 45 מ"ר שטח בנוי.
• מעל 10,000 מ"ר – מקום חנייה 1 לכל 50 מ"ר שטח בנוי.

לחנויות רגילות:

• עד 5,000 מ"ר – מקום חנייה אחד לכל 30 מ"ר שטח בנוי.
• 500 – 2,000 מ"ר – מקום חנייה אחד לכל 35 מ"ר שטח בנוי.
• 2,000 – 10,000 מ"ר – מקום חנייה אחד לכל 45 מ"ר שטח בנוי.
• מעל 10,000 מ"ר – מקום חנייה אחד לכל 50 מ"ר שטח בנוי.

טאבו

משרד ממשלתי בו מתנהל רישום בעלות וזכויות אחרות של נכסי מקרקעין לרבות רישום עסקאות במקרקעין – ה. אזהרה, משכנתאות, עיקולים ועוד.

ייעוד קרקע

השימוש שאושר לאתר ספציפי על פי תב"ע – תיירות, תעשייה, חקלאות, מגורים.

לוח סילוקין

תכנית לפירעון הדרגתי של חוב באמצעות תשלומים בפרקי זמן קצובים ובתנאים מוגדרים מראש. בלוח מפורסמים סדר התשלומים ומועדיהם, סכומים ע"י פירעון הקרן וסכומי פירעון הריבית.

ליווי פיננסי לעסקאות מקרקעין ובנייה:

שיטת מימון לפרויקטים בבנייה, על פיה מממן הבנק את כל עלויות הבנייה עד להשלמת הפרויקט ללא תלות עקרונית בקצב המכירות של הפרויקט.

מושעא:

קרקע שבבעלותם של מספר אנשים – בעלות משותפת לא ספציפית על הקרקע.

נכס מניב:

נכס במקרקעין המושכר לתקופה ארוכה בתנאי שכירות ריאלים צמודים ומשמש לבעליו הכנסה קבועה – תשואה.

נסח טאבו:

מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין.
בו מפורט – שטח המגרש, עיקולים, בעלות, צווי בית משפט ועוד.
המסמך מתאר את ההיסטוריה המשפטית של הנכס.

סטייה ניכרת

בנייה או שימוש בניין/ קרקע שיש בהם משום שינוי ביעוד כפי שנקבע בתב"ע ובאופי הסביבה הקרובה.

ערבות חוק מכר

ערבות בנקאית שנותן בנק לרוכש דירת מגורים ביוזמתו של קבלן והיא מבטיחה את הכסף שישלם הקונה תמורת הדירה.

פיתוח

עבודות עפר, ריצוף, שבילים ומשטחים, בניית קירות וגדרות, גינון והתקנת מערכת השקיה שמבצעים יזם, קבלן או הרשות.

פיתוח קרקע:

תשתית – סלילת כבישים ומדרכות, רשתות חשמל, טלפון מים ביוב ועוד.

צו בתים משותפים

צו המורה על רישום בתים משותפים בפנקס הבתים הרשומים.
בצו מפורטים – מספר דירות, שטח השירות, קומה, שם בעלים וכ'ו.

צרכי ציבור:

הגדרת שטחים הנדרשים לשימוש הציבור על פי חוק התו"ב: שטחי נופש וספורט, שמורות טבע, שדות תעופה, ועוד.

"1. צרכי ציבור נוספים לעניין סעיף 62א לחוק, הם כמפורט להלן:
(1) בתי אבות.
(2) מעונות למגורי אנשים עם מוגבלות.
(3) בתי משפט.
(4) משרדים ראשיים של רשויות מקומיות.

2. צרכי ציבור נוספים לעניין סעיף 62א1, 5 ו-6 לחוק, הם כמפורט להלן:
(1) מעונות לסטודנטים.
(2) בית דיור מוגן, כהגדרתו בחוק הדיור המוגן, התשע"ב 2012.
(3) דיור בהישג יד להשכרה. "

צמודי קרקע:

בניני מגורים בני 2–3 קומות בלבד, שבה לכל יח"ד פיסת קרקע המיועדת לגינה.

קומבינציה – עסקת חוזים:

עסקה שבה בעל מקרקעין מוכר לקבלן/ ליזם חלק מן הקרקע תמורת יחידות מבונות גמורות בבניין שיוקם על הקרקע נשוא העסקה.

רווח יזמי:

רווח המופק ממימוש נכסי מקרקעין, כתוצאה מפעילות יזמית המביאה להשבחת הנכס ע"י שינוי יעוד, הגדלת אחוזי בנייה, הפשרת הקרקע, רווח יזמי יכול לנבוע מרכישת נכס כיחידה אחת ומכירתו כמספר יח"ד.

רווח קבלן:

ההפרש בין עלות ביצוע הבנייה לבין המחיר שיתקבל תמורת היחידות הגמורות.

רכוש משותף:

אזורים בנכס שמשמים את כל בעלי הבתים או הדיירים.

שטח ברוטו:

סך כל שטח הרצפה של יחידה במבנה, כולל חלקה היחסי של היחידה בסך שטחי השירות (במשרדים משלמים שכירות / רכישה לפי שטח ברוטו).

שטח דירה אפקטיבי:

השטח נטו – כולל בתוכו את כל שטח הדירה כולל השטח שמתחת לקירות פנים הדירה וקירות חוץ.

שטח דירה נומינאלי:

מוכר בכינוי "שטח ברוטו" כולל בתוכו את השטח האפקטיבי של הדירה ואת השטח המשותף בחדר המגדרות.

שטח מבונה, שטח בנוי:

שטח מדוד לבנייה בפועל לרבות שטחן של רצפות, מרפסות פתוחות, מגרשי חנייה מקורים ומחסנים.

שטח עיקרי:

שטח הרצפה של בנייני משרדים או בניינים מסחריים המשמש את הדיירים הלכה למעשה.

שטח ציפורי פתוח – שצ"פ:

שטחים שהוקצו בתכנית מתאר לצרכי ציבור כגון – גינות משחקים, כבישי גישה, מדרכות, חנייה ועוד.

שטחי שירות:

שטחי הרצפה בבנייני ציבור, בבניינים מסחריים ומשרדים המשמשים את כלל הדיירים ואת באי הבניין.
שטחים כגון – מעברים, מסדרונות, שירותים משותפים וחדרי מכונות.
דיירי הבניינים משתתפים בעלות אחזקת שטחי השירות ואלה מנוהלים בד"כ ע"י חברה לניהול נכסים.

שטר מכר:

תעודה שמנפיק רשם המקרקעין המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם.
בתעודה מצוינים – פרטי זיהוי של הצדדים לעסקה, התמורה, וכן תיאור המקרקעין. הצדדים חותמים על השטר.

שטר משכנתא:

מסמך שבו מפורטים פרטי הנכס המשועבד, סכום ההלוואה, התנאים למתן ההלוואה ובטחונות אחרים הבאים להבטיח פירעון ההלוואה.

שימוש חורג:

שימוש בנכס ע"י המחזיק בו למטרה הנוגדת את ייעודו כפי שנקבע במסגרת תכנית בינוי מאושרת.
לעיתים כשהשימוש אינו נוגד את האינטרסים של הציבור, מתירה הרשות המקומית שימוש חורג שניתן לתקופה המוגדרת מראש.
ישנה חובת פרסום השימוש החורג לצורך מתן זכות להתנגדויות.

שינוי יעוד:

פעולה שמבצעת רשות ממשלתית מוסכמת, שינוי יעודה של קרקע. גוררת תשלום היטל השבחה.

תכנית אב:

תכנית היגוי ראשונית – נטולת תוקף סטטוטורי, שעשויים ליזום משרד הבינוי והשיכון או רמ"י או ועדה מקומית או יזם בקשר לפרויקט מסוים כדי להנחות פיתוח פרטי וציבורי.
מסמך המתאר במילים ומפות תפיסת פיתוח, מראה את התפתחות המבנה הפיסי וכולל את רעיון התכנון ואת עקרונות הפיתוח.

תכנית בניין עיר: תב"ע:

מכלול הנחיות של הרשות המקומית בנוגע לאפשרויות הבנייה והפיתוח באזור מסוים.
בסעיפיה העיקריים של התב"ע – שם התכנית, עורך התכנית, תחילת התכנית, יוזם התכנית, התכנית עצמה, זכויות בנייה, הנתונים, הביצוע, חדרי יציאה לגג, קווי בניין, מבני עזר ועוד.

תב"ע נקודתית:

תכנית שמכין אדריכל לבקשת הבעלים/ היזם לחלקה המצויים בתחום תכנית בניין מאושרת. התכנית מוגשת לוועדה מקומית לתו"ב, ניתן זמן להגשת התנגדויות.

תכנית מתאר ארצית – תמ"א:

תכנית התכנון של שטח מדינת ישראל. בין היתר נקבעים בה קרקעות לייעודי חקלאות, אזורי תעשייה, דרכים, שטחי נופש וייעור ועוד.

תכנית מתאר מחוזית:

נועדה ליישום תכנית המתאר הארצית בתחום המחוז.

תכנית מתאר מקומית:

תכנית שתפקידה להבטיח איכות נאותה של הסביבה.

תכנית מפורטת:

תכנית שהוראותיה – חלוקת הקרקע למגרשים, הקצאת קרקעות, הקצאת שטחים.
יזמי תכנית מפורטת יכולים להיות – בעלי קרקע, יזמים, מדינה, רשות מקומית.

תכסית:

שטח הקרקע המוקף בקירות הבניין על פי קווי בניין שאושרו וזכויות הבנייה הקיימות באותו מקום.

תקופת אחריות קבלן:

חוק המכר מסווג וקובע תקופות אחריות לעבודות השונות של הקבלן שבמסגרתן חייב הקבלן לבצע תיקונים בנכס שמכר:

• צנרת – שנתיים.
• בידוד – 3 שנים.
• ליקויים במכונות – 3 שנים.
• שקיעות מרצפות בק"ק – 3 שנים.
• שקיעת מרצפות בחניות מדרכות – 3 שנים.
• סדקים – 5 שנים.
• קילופים בחיפוי חיצוני – 7 שנים.
• קילוף חיפוי בחדר המדרגות – 3 שנים.

כל אי התאמה אחרת – שנה אחת.

תשריט:

שרטוט של חתכים עיליים ותחתיים של מבנה המציג את השטחים הפנימיים שלו בציון מידותיהם, הפונקציות שלהם ומיקום הציוד בחללם.