סוגי בעלות ורישום נכסים

נדל"ן הוא רכוש רב ערך שאי אפשר להזיזו. זו הסיבה שהבעלות על נכסים רשומה בדרך כלל ברישומים שמנוהלים על ידי הממשלה. כל שינוי בבעלות, לרבות: רישום משכנתאות, עיקולים, שעבודים, או זיקת הנאה, מקבל תוקף לאחר שהוא נרשם ברישום הרשמי.

בכל עסקת מקרקעין יש לבדוק תחילה את אופן הרישום של הזכויות בנכס ואופי הזכויות. יש לבדוק אם קיימים משכנתאות ושעבודים אחרים על הנכס – העלולים להפריע בהעברתו. את בדיקת הבעלות כדאי לבצע מוקדם בתהליך הקנייה כדי להימנע ממשא ומתן שלא יישא פרי בסופו של דבר, כשיסתבר שבפועל, ה"מוכר" אינו יכול למכור, או שהנכס אינו כפי שהוצג מלכתחילה. למידע מוקדם על תנאים מגבילים אלה יכול להיות משקל מכריע במשא ומתן מבחינת המחיר, תנאי התשלום ועיתוי העברת הנכס. בבדיקת הרישום גם צריכים לבדוק כלל הזכויות בנכס, הצמדות, שטחים ציבוריים, זיקות הנאה וכדומה.

כאמור, השלב הראשון בעסקה הוא בדיקת סוג זכויות הבעלות שעומדות למכירה. בישראל של היום יש שני סוגים עיקריים: 

• אדמה פרטית

  אדמה פרטית עדיפה תמיד על פני אדמת ממ"י, אך אינה מצויה בכמויות הדרושות. רק כ-7% מהקרקעות במדינה הן בבעלות פרטית. שאר הקרקעות נמצאות בידי המנהל. קרקע פרטית ניתן למצוא בעיקר במרכזי הערים הוותיקות ובאזורים אחרים אשר יושבו ואוכלסו עוד לפני קום המדינה. בעלות על קרקע פרטית – או מבנים שנבנו על קרקע פרטית – נתונה לפחות הגבלות ומעורבות ביורוקרטית בפיתוח נכסים מניבים ובמכירתם. 

• אדמה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י)

  מנהל מקרקעי ישראל ממונה על ניהול הקרקעות שבבעלות המדינה, כאמור – 93% משטחי המדינה. אדמות ממ"י מוצעות לציבור במכרזים תקופתיים המתפרסמים בעיתונות ומוחכרות ישירות (ללא מכרז) רק במקרים מיוחדים שבהם הממשלה מבקשת לעודד אזורי פיתוח החכרת שטחים היא מוגבלת ולכן היא בעצם "זמנית". יש לחדש את הבעלות על הקרקע כל 49 שנים (יובל).
  תקופת החכירה מקבילה לתפיסה המקראית של שנת היובל, בה כל האדמות אשר נמכרו חוזרות לבעליהן המקוריים: "והארץ לא תימכר לצמיתות כי לי הארץ…והיה ממכרו ביד הקונה אותו עד שנת היובל, ויצא ביובל ושב לאחוזתו" (ויקרא כ"ה, כג-כח).

  בהרבה מקרים הקרקע מוחכרת מלכתחילה לפי "חוזה פיתוח" המחייב בנייה על המגרש תוך פרק זמן קצוב, בדרך כלל שלוש שנים. לאחר שהחוכר עמד בתנאי חוזה הפיתוח הוא מקבל חוזה חכירה. חוזה הפיתוח והחיוב לבנות על השטח נועדו למנוע קנייה ספקולטיבית של אדמות ממ"י, ואפשרות שמישהו יקנה אדמת ממ"י בציפייה לעליית ערכה ומכירתה מבלי שהשקיע בפיתוח הנכס.

  בנוסף, מחייב ממ"י חוכרים להביא לאישור את כל תכניות הבנייה על קרקעות מוחכרות, בנוסף למהלך הרגיל של אישור השלטונות המקומיים. חובה זו לעיתים מעכבת את הליך התכנון ופיתוח הנכס ומוסיפה טורח ועלות.

  במשך תקופת קיומו עברו חוזי החכירה של ממ"י שינויים ניכרים. כיום ניתנים חוזי ממ"י כחוזי חכירה מהוונים, שבהם כל תזרים התשלומים השנתיים משולם מראש לכל 49 השנים, והמחיר לוקח בחשבון את ערכו של תשלום כל הסכום מראש. בעבר לא היו החוזים מהוונים במלואם, ולכן קיימים בשוק שלושה סוגים של חוזי חכירה:

  -תשלום התחלתי והיוון של 40%, כשהיתרה משולמת לפי 3% לשנה.
  -היוון של 80%, ותשלום שנתי של 1% מערך היתרה.
  -היוון של 91%, בלי תשלומים נוספים.

  הסוג האחרון הוא הצורה המקובלת היום לחכירה מלאה. המקסימום של 91% היוון בנוי מנוסחה מתמטית והיתרה של 9% נושאת גם אופי סמלי כחלקה של הממשלה בבעלות על הקרקע. החוזה המקורי ניתן ל- 49 שנים, עם אופציה ל- 49 שנים נוספות. נכון להיום, החוכר מקבל את תקופת האופציה לפי חכירה של 80%, בלי תשלום נוסף, וניתנת לו האופציה להשלים את ההיוון עד ל- 91%.

  ממ"י גובה תשלומים נוספים, כולל דמי הסכמה עבור הסכמתו להעברת נכסים המהוונים בפחות מ- 91%, ודמי היתר כשהחוכר מבקש לנצל זכויות נוספות של הקרקע בזמן שינוי תכנית בניין עיר, שינוי שמאפשר זכויות בנייה נוספות, או שינוי בייעודה של הקרקע.

  בנוסף למצב השכיח כל כך של אדמה פרטית או אדמת ממ"י, קונה עשוי למצוא לעיתים מצב מיוחד, כגון חכירה ל- 999 שנה של קרקע פרטית. חוזה חכירה כזה הוא בעצם מכירה. תקופת החכירה של 999 שנה נבחרה כדי להצביע על תקופה ארוכה בהרבה מעבר לציפיותיו של המוכר לבעלות על הנכס או לאפשרות להעבירו ליורשים. בחוזי חכירה ארוכים כאלה משתמשים במצבים מיוחדים, שבהם הגבלות משפטיות אינן מאפשרות את מכירתו של הנכס, או שהנכס מיועד לחלוקה והמוכר מעוניין לבצע חלוקה פרטית בלי הצורך לפנות רשמית לשלטונות לשם פרצלציה ורישום היחידות.

זיהוי נכסים

בדיקת רישום הנכס

קישורים לאתרים רלוונטיים:  אתר המיפוי הממשלתי  | רשות מקרקעי ישראל  |  המרכז למיפוי ישראל