מה באמת משפיע על מחירי המשרדים בתל אביב?
מה באמת משפיע על מחירי המשרדים בתל אביב?
הביקוש למשרדים בעיר תל אביב עולה בקצב קבוע, וביתר שאת מאז שחברות ההייטק מובילות את מגמת
הביקוש בשוק המשרדים להשכרה בתל אביב וכן את שוק המשרדים להשכרה בהרצליה, שוק המשרדים להשכרה בחיפה
וכן שוק המשרדים להשכרה באזור המרכז.
אך יש לא מעט אלמנטים המשפיעים על דמי השכירות בשוק המשרדים להשכרה.
גורם הדומיננטי בתחום המשרדים בשנים האחרונות היה הגידול בביקוש למשרדים מצד חברות טכנולוגיות.
גם המעבר לעבודה חלקית מהבית בתקופת הקורונה ולאחריה, לא צמצם באופן משמעותי את הביקוש לשטחי משרדים.
עד שנת 2022, חברות ההייטק גייסו סכומי שיא, והנזילות הגבוהה בשילוב תחרות עזה על כח אדם מיומן הובילו לביקושים חזקים ולעליית מחירי השכירות,
בעיקר במשרדי Class A בתל אביב ובהרצליה פיתוח, ובמיקומים הסמוכים לתחנת רכבת או רכבת קלה.
שוק המשרדים להשכרה בתל אביב מושפע ממגוון רחב של גורמים, מקומיים וגם עולמיים.
נסקור את הגורמים שמשפיעים על דמי השכירות במשרדים להשכרה בתל אביב:
גורמים מקומיים:
- היצע וביקוש:
- הביקוש הגבוה למשרדים במגדלי Class A וכן משרדים משופצים ברמת גמר גבוהה
אל מול היצע המשרדים:
כמות המשרדים הפנויים ורמת הגמר שלהם משפיעה על המחירים. מחסור במשרדים ברמת גמר גבוהה במיקומים מבוקשים ואסטרטגיים מעלה את המחירים. - סוגי השוכרים המשפיעים על מחירי דמי השכירות:
הייטק – הצמיחה והביקוש הגבוה של חברות ההייטק למשרדים ברמת גימור גבוהה ובמגדלי משרדים חדישים בתל אביב משפיעים באופן משמעותי על המחירים.
סטארט-אפים – עלייתם של סטארט-אפים חדשים יוצרת ביקוש רב למשרדים קטנים וגמישים.
נותני שירותים – גם חברות מתחומים אחרים, כגון פיננסים, משפטים וייעוץ, תורמות לביקוש למשרדים.
- הביקוש הגבוה למשרדים במגדלי Class A וכן משרדים משופצים ברמת גמר גבוהה
סוג הבניין:
רמת הגמר בבניין משפיעה באופן ישיר על מחירי דמי השכירות למשרדים להשכרה.
דמי השכירות בנייני משרדים בתל אביב ברמת Class A יהיו יקרים יותר מאשר בבניינים ישנים.
ככל שהבניין חדיש יותר ועומד בסטנדרטים של בנייני Class A, כך דמי השכירות יושפעו מסוג הבניין.
להלן מספר מאפיינים המשפיעים על סוג הבניין:
נבנו ב-15 השנים האחרונות או פחות ועומדים בסטנדרטים הבאים:
– שטח מבונה מעל קומת הקרקע: 10,000 מ"ר ומעלה.
– מערכות מלאות של מיזוג אוויר מרכזי ומספר מעליות.
– רמה גבוהה של גמר פנימי בשטחים הציבוריים.
– חברת ניהול מקצועית אשר מתחזקת את הבניין.
- מיקום:
- משולש הקורקינטים – משרדים במיוחד באזורים שניתן להגיע אליהם ברכיבה על קורקינט חשמלי נחשבים יקרים יותר בעיקר בשל הנוחות והנגישות.
- ציר איילון והרכבת – משרדים בקרבת תחנות הרכבת הכבדה והרכבת הקלה, במיוחד באזורים כמו יגאל אלון ומנחם בגין נחשבים יקרים יותר בשל הנוחות והנגישות של עובדים המגיעים בתחבורה ציבורית.
- אזורי ביקוש במרכז העיר – משרדים במרכז תל אביב, במיוחד באזורים כמו רוטשילד והסיטי של תל אביב ואזור מרכז העיר נחשבים יקרים יותר בשל הנוחות, הסביבה העסקית והמסחרית – מסעדות, בתי קפה, בתי מסחר וכד'.
- רמת גמר המשרד:
- עיצוב – עיצוב אדריכלי חדיש, איכותי ומודרני של המשרד יכול להעלות את המחיר.
- תשתיות וריהוט – משרדים מצוידים בתשתיות מתקדמות, כמו מערכות מיזוג אוויר מתקדמות, סיבים אופטיים וכוללות ריהוט מלא יהיו גם כן, יקרים יותר.
- תקציב:
תקציב מחירי שכירות מבוקשים למשרדים חדשים הכוללים גימור סטנדרטי של 3,000 ₪ למ"ר ומשפיעים על גובה דמי השכירות בשוק משרדים להשכרה בתל אביב. - תנאי השוק:
- ריבית – עלייה בריבית משפיעה על עלות ההלוואות למשרדים לרכישה וכן על שיפוץ המשרדים ומשפיעים על מחירי השכירות.
- אינפלציה – עליית המחירים הכללית במשק עלולה להוביל לעלייה במחירי השכירות.
- יציבות פוליטית וכלכלית – תקופות של אי יציבות פוליטית וכלכלית עלולות להשפיע על הביטחון של המשקיעים ולהוביל לתנודות במחירים.
גורמים עולמיים:
- משברים כלכליים – משברים כלכליים גלובליים, כמו משבר הקורונה ומשבר ההייטק העולמי יכולים להשפיע על הביקוש למשרדים ולהוביל לירידה במחירים.
- מגמות עבודה – מגמות כמו עבודה מהבית והעבודה ההיברידית יכולות להשפיע על הביקוש למשרדים ולגודל שלהם.
גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון:
- בנייני משרדים עם ריבוי בעלים – תחרות בין בעלי נכסים יכולה להוביל להורדת מחירים.
- שינויים בתכנון עירוני – שינויים בתכנון עירוני, כמו הקמת קווי תחבורה ציבורית חדשים או פיתוח אזורים חדשים, יכולים להשפיע על הביקוש למשרדים במיקומים שונים.
- תקנות וחוקים – תקנות ממשלתיות הקשורות לבנייה, שימוש בקרקע ומיסים יכולות להשפיע על עלויות הפיתוח, התפעול וכד'.
ובנוסף, באופן ישיר על שווי הנכסים ורמת התשואות ובכך על רמת המחירים בשוק משרדים להשכרה בתל אביב.
איך המצב הביטחוני משפיע על מחירי המשרדים בתל אביב?
לאור המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי, קשה לנתח ולחזות את המגמה בשוק משרדים זה, אך להערכתנו עם המשך ישיר של המלחמה
והתאוששות איטית של שוק הגיוסים בהייטק, אנו צופים כי באזורים הנמצאים בקרבת הרכבת הקלה והרכבת הכבדה ו"מעגל הקורקינטים", דמי השכירות
ושיעורי האכלוס ישמרו על ממוצעים דומים ושוק שכירות המשנה, ככל וימשיך גם בחציון זה, ישפיע באופן ישיר על טווחי המחירים בשוק משרדים זה.
